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保利物业赴港上市:规模为央企最大 净利率仅为7.9%

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  在终止新三板挂牌之后,8月7日,据香港联交所信息显示,保利物业发展(简称“保利物业”)已经向香港联交所提交上市前文件,正式开启赴港上市。如果保利物业上市成功,将成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司。

  央企“老大”物业公司

  据港交所发布的申请资料显示,截至2019年4月30日,保利物业合同管理面积为3.7亿平方米,遍布全国136个城市,在管面积为1.98亿平方米;在全国管理817项物业,包括549个住宅社区及268个非住宅物业。

  1.98亿平方米的在管面积在上市物业公司中处于什么位置?相较此前上市的物业公司,保利物业的在管面积在目前上市的14家物业公司中,仅落后于彩生活、碧桂园服务和雅生活,这三者的在管面积分别为6.28亿平方米、5.05亿平方米和4亿平方米。

  对于保利物业来说,规模是其核心优势之一。保利物业在央企背景的物业服务百强企业中排名第一,占据央企“老大”的位置。按2018年在管面积计算,截至2018年末,保利物业的在管面积占中国物业管理公司市场份额约0.9%。

  在管面积中,保利物业的管理物业呈现多元化,主要包括住宅社区、非住宅物业,其中非住宅社区主要包括商业及写字楼、公共及其他物业。收入方面, 2018年,住宅社区收入占79.2%,非住宅物业收入占20.8%。在管面积方面,2018年,住宅社区在管面积占比60.7%,非住宅物业在管面积占比39.3%。由此可以看出,保利物业来自非住宅物业的收入逐渐增加,非住宅物业在管面积也呈上升趋势。

  利润水平“拖后腿”

  从财务数据的表现看,保利物业的营收规模和增长速度较快,但是,盈利能力却有待提升。

  据申请资料显示,保利物业2016年、2017年、2018年总收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元。与此同时,2016年、2017年、2018年利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元。

  以2018年年末的营收规模来看,保利物业的营收规模在上市物业公司中仅次于绿城服务和碧桂园服务,后两者的营收规模分别为67.1亿元和46.75亿元。

  但是,保利物业明显的短板是盈利能力相对较弱。据数据显示,保利物业2016年、2017年、2018年的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%。2016年、2017年、2018年,保利物业的净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。

  可见,保利物业的净利润率较差,和其营收规模同等的碧桂园服务相比,后者的净利率为19.98%,而彩生活和雅生活的净利率也分别为14.34%和25.36%。也就是说,在管理面积和营收规模名列前茅的情况下,保利物业的利润水平却拖了后腿。

  过去三年,保利物业的员工成本和分包成本在逐年递增。保利物业在经营风险中也提示,“利润率及经营业绩可能因人工或分包成本或其他运营成本增加而受到重大不利影响”。

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王帅

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