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从拆迁来看,未来深圳城市更新的门道在哪?

房地产税专家2019.9.2我想分享

从拆迁的角度看,深圳未来的城市更新之门在哪里?

2019年8月18日,《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布,确认深圳为核心城市,打造世界级现代化国际创新型城市。

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世界级城市需要世界级的环境和支持。深圳是一个弹丸之地。深圳作为全国发展迅速的边疆地区,城市更新一直是城市发展中征地的主旋律。

在城市更新中,与拆迁补偿有关的法律、税收、补偿方式、补偿金额等无疑是非常重要的研究课题。无论是对房地产开发商的补偿还是对补偿,拆迁补偿都是一笔不可低估的小数目,是双方竞争的焦点。不同情况下涉及的税费也不尽相同,这是一个无法研究的课题。

拆迁补偿是指拆迁人按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定对所有被拆迁房屋进行的补偿。拆迁补偿方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权置换,货币补偿与产权置换相结合的补偿方式。

从税收的角度看,旧城改造有许多门道。我们必须至少掌握以下三个要点:

首先,要认真研究政策性拆迁与商业性拆迁的区别

拆迁分为政策性拆迁和商业性拆迁两种。两者在办报程序、办报程序、税收法规等方面都有很大的不同。必须仔细研究。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年国务院令第590号)的规定,《企业政策性搬迁所得税管理办法》指出,由于社会公共利益的需要,政府领导的企业整体搬迁或部分搬迁属于政策性搬迁。

由于以下需求之一,该公司能够提供相关文档来恢复信息,这是一项政策调整:

(1)国防和外交需要;

(2)政府实施的能源,交通,水利等基础设施的需求;

(三)政府实施的科技,教育,文化,卫生,体育,环境与资源保护,防灾减灾,文物保护,社会福利,市政公用事业等公用事业的需求;

(四)政府实施的保障性住房建设项目的必要性;

(5)政府需要根据《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定对旧城区进行重建,以集中危险建筑物和基础设施;

(六)法律,行政法规规定的其他公共利益的需要。

如果企业拆迁可以提供上述文件,则属于政策拆迁。从政策性拆迁项目中获得的拆迁补偿收入无需缴纳增值税和土地增值税。它只支付企业所得税。如果符合政策搬迁的有关规定,还可以享受五年递延企业所得税优惠。

如果不符合上述政策的拆除,将被商业拆除。根据税法,拆迁补偿收入应与增值税,土地增值税,企业所得税同时计算,不得给予任何优惠。

两者之间的差距太大。

2.拆迁补偿的具体税收规定

1.增值税

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税[2016] 36号:土地使用者将土地使用权归还给土地所有者,并免征增值税。政策拆除具有强制性和公益性,与销售行为不同。因此,拆迁土地和地面附属物(包括房地产)的补偿不属于出售房地产,也不征收或免征增值税。

但是,如果是企业间经营活动的拆除和迁移的补偿,非政府行为,则应按销售房地产税征收增值税。

智慧提示:请让政府当红娘,税额相差很大

智慧资源,作为专注于17年房地产行业金融和税收研究的专业组织,给您的建议是,即使开发商和搬迁的家庭已达成拆迁协议,您也愿意这样做。最好不要有直接的关系。如果您可以使政府成为中介媒人,则政府将首先开垦这块土地,然后将其重新列出以待出售,然后将商业拆除改为基于政策的拆除。被搬迁的家庭将只承担最多的所得税责任,开发商将能够全额支付。计算成费用。双方受益。

2.土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第8条,下列情况之一免征土地增值税:

(二)由于国家的建设需要依法征收和收回的房地产。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》:第11条第2款是指根据国家/地区法律要求被征用和撤回的房地产。它是指政府根据城市实施规划和国家建设的需要而批准或征用的财产。土地使用权。纳税人因城市实施规划和国家建设需要而转让原始房地产的,土地增值税免征本条例的规定。

符合上述免税规定的单位和个人,应当向房地产所在地的税务机关提出免税申请,经税务机关审查后免征土地增值税。

3.企业所得税

根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》第17条(2012年第40号):符合政策迁移条件的收入可以按照规定延期五年。

但是,企业在政策搬迁过程中应分别对搬迁收入,搬迁费用,搬迁资产税收处理,搬迁收入进行税务管理和核算。如果税务管理和会计不能单独进行,则视为企业自行搬迁或商业搬迁的非政策性搬迁,不得实施。

3.准备证明材料是一个非常重要的问题

1.免税拆除需要提供信息

在实际运作过程中,企业支付的大部分拆迁补偿费都无法取得发票。根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规定>的通知》第22条第2款(国税发[2009] 91号),房地产开发企业应当收集拆迁公告。拆迁补偿协议,收据文件和拆迁单位或者个人的有关详细信息,作为税前扣除凭证,主要包括:拆迁补偿合同或协议;被拆迁人的身份证复印件;付款的拆迁收据;被拆迁人的拆迁补偿银行收据;其他相关信息。

2.应税拆迁

对于不符合免税条件的拆迁补偿,拆迁单位或者个人属于土地使用权出让或者出售不动产。增值税,土地增值税,企业所得税,依法征收,企业取得的非政策性转移收入。本期计算缴纳企业所得税,并按照税法规定扣除相关费用。

对于房地产开发企业支付的拆迁补偿费,取得的发票作为税前扣除凭证。

在实践中,拆迁补偿通常涉及广泛的问题和复杂的问题。特别是前一时期不同合作发展模式下形成的不同补偿方式将对企业的税负产生很大影响。因此,在参与旧城改造项目的过程中,税前规划至关重要,这将直接影响项目的最终成功。

你为什么谈论几年的“爱情”

最后,我无法获得“结婚证书”

当智慧之源为许多旧的改革项目提供税收咨询时,通常会发现买卖双方谈论“爱情”已经半年了,但最终他们无法获得“结婚证书”。除了卖方的胃口较高之外,主要原因是无法计算税收,最后双方必须“分手”。

动态黑色笔记

例如,我们最近收到了一个客户咨询问题。

他们通过股权转让间接转让了一块土地。股权转让溢价为5亿元相应的所得税。他们愿意如实付款,但买方不同意。他们主动将拆迁和村民的改建工程提交卖方。在正常价格的基础上,新增项目资金5亿元。变相提高采购价格。卖方的目的当然是增加未来销售环节的可抵扣成本,但是这样,项目的成本被人为地提高和夸大了。如果经过严格调查,还可能涉及伪造增值税专用发票。对于卖方而言,风险很高。对于买家而言,一方面是伪造,另一方面是伪造。有了它,怎么会有风险呢?

鸵鸟把头埋在头上,而这只是“尖头上的刀”,每个人都忽略了它。你没听到话吗“出来乱成一团,迟早要回来”,但时间尚未到来。

智慧资源的最终建议是,合理合理地使用税法授予的权利,并通过在有限范围内进行预先计划来减少风险和税收负担是正确的。

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从拆除的角度来看,深圳未来城市更新的门户在哪里?

《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》于2019年8月18日宣布,深圳作为核心城市,应建设世界一流的现代化,国际化和创新型城市。

世界级城市需要世界一流的环境和支持。深圳是一个子弹之地。深圳城市更新作为国家快速发展的边疆地区,长期以来一直是城市发展中土地征用的主题。

在城市更新中,与拆迁补偿相关的法律,税收,补偿方式,补偿金额等无疑是非常重要的研究课题。无论是房地产开发商还是补偿,拆迁补偿都是一小部分,不容小觑,是双方竞争的焦点。不同情况下涉及的税费也不同,这是一项无法研究的研究。

拆迁补偿是指拆迁人按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予所有被拆迁房屋的补偿。拆迁补偿办法可以通过货币补偿,房屋产权交换,货币补偿和产权置换相结合的补偿方式实施。

从税收的角度来看,旧城改造有很多门户。我们必须至少掌握以下三点:

首先,我们必须仔细研究政策拆迁与商业拆迁的区别

拆迁有两种类型:政策拆迁和商业拆迁。两者在报纸建设程序,程序和税收法规方面存在很大差异。必须仔细研究它们。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年国务院令第590号)的规定,《企业政策性搬迁所得税管理办法》指出,由于社会公共利益的需要,政府领导下的企业整体搬迁或部分搬迁是政策搬迁。

由于以下需求之一,公司能够提供相关文件来恢复信息,这是一项政策搬迁:

(1)国防和外交需要;

(2)政府实施能源,交通,水利等基础设施的需求;

(3)政府实施的科技,教育,文化,卫生,体育,环境和资源保护,防灾减灾,文物保护,社会福利,市政公用事业等公用事业的需求;

(4)政府实施建设经济适用房项目的必要性;

(5)政府需要按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定重建旧城区,以集中危险建筑和基础设施;

(六)法律,行政法规规定的其他公共利益需要。

如果企业拆迁可以提供上述文件,则属于拆迁政策。从政策拆迁项目中获得的拆迁补偿收入不征收增值税和土地增值税。它只支付企业所得税。如果符合政策性搬迁的相关规定,还可享受五年递延的企业所得税减免。

如果不符合上述政策拆迁,则将进行商业拆迁。根据税法规定,拆迁补偿收入应当与增值税,土地增值税和企业所得税同时计算,不得给予任何优惠。

两者之间的差距太大了。

2.政策拆迁补偿的具体税收规定

1.增值税

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财政和税收[2016]第36号:土地使用者将土地使用权归还土地所有者,并免征增值税。政策拆除具有强制性和公共福利,这与销售行为不同。因此,土地和地上附着物(包括房地产)的拆迁补偿不属于房地产销售,不征收或者免征增值税。

但是,如果是企业之间经营活动的拆迁补偿,非政府行为,则按照房地产销售税征收增值税。

智慧提示:请让政府成为媒人,税收差异很大

智慧资源,作为专注于17年房地产行业金融和税收研究的专业组织,给您的建议是,即使开发商和搬迁的家庭已达成拆迁协议,您也愿意这样做。最好不要有直接的关系。如果您可以使政府成为中介媒人,则政府将首先开垦这块土地,然后将其重新列出以待出售,然后将商业拆除改为基于政策的拆除。被搬迁的家庭将只承担最多的所得税责任,开发商将能够全额支付。计算成费用。双方受益。

2.土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第8条,下列情况之一免征土地增值税:

(二)由于国家的建设需要依法征收和收回的房地产。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》:第11条第2款是指根据国家/地区法律要求被征用和撤回的房地产。它是指政府根据城市实施规划和国家建设的需要而批准或征用的财产。土地使用权。纳税人因城市实施规划和国家建设需要而转让原始房地产的,土地增值税免征本条例的规定。

符合上述免税规定的单位和个人,应当向房地产所在地的税务机关提出免税申请,经税务机关审查后免征土地增值税。

3.企业所得税

根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》第17条(2012年第40号):符合政策迁移条件的收入可以按照规定延期五年。

但是,企业应在政策搬迁过程中分别对搬迁收入,搬迁费用,搬迁资产的税收处理以及搬迁收入进行税收管理和核算。不能单独进行税收管理和会计核算的,视为企业自行搬迁或商业搬迁的非政策搬迁,不予执行。

3.准备证明材料是一个非常重要的问题

1.免税拆除需要提供信息

在实际运作过程中,企业支付的大部分拆迁补偿费都无法取得发票。根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规定>的通知》第22条第2款(国税发[2009] 91号),房地产开发企业应当收集拆迁公告。拆迁补偿协议,收据文件和拆迁单位或者个人的有关详细信息,作为税前扣除凭证,主要包括:拆迁补偿合同或协议;被拆迁人的身份证复印件;付款的拆迁收据;被拆迁人的拆迁补偿银行收据;其他相关信息。

2.应税拆迁

对于不符合免税条件的拆迁补偿,拆迁单位或者个人属于土地使用权出让或者出售不动产。增值税,土地增值税,企业所得税,依法征收,企业取得的非政策性转移收入。本期计算缴纳企业所得税,并按照税法规定扣除相关费用。

对于房地产开发企业支付的拆迁补偿费,取得的发票作为税前扣除凭证。

在实践中,拆迁补偿通常涉及广泛的问题和复杂的问题。特别是前一时期不同合作发展模式下形成的不同补偿方式将对企业的税负产生很大影响。因此,在参与旧城改造项目的过程中,税前规划至关重要,这将直接影响项目的最终成功。

你为什么谈论几年的“爱情”

最后,我无法获得“结婚证书”

当智慧来源为许多旧项目提供税务建议时,他们经常发现买家和卖家已经谈了半年的“爱情”,但最终他们无法获得“结婚证”,除了卖家的胃口更高,更高,主要是因为税收不计算,双方必须“分手”。

动态黑色笔记

例如,我们最近收到了客户咨询的问题

他们通过股权转让间接转让了一块土地,并以股权转让溢价5亿元的相应所得税,他们愿意付出真相,但购买者不同意,并提出将村民拆迁安置。卖方承担,在正常的价格基础上,将增加5亿元的建设资金,以变相提高购买价格。当然,卖方的目的是增加未来销售环节的可抵扣费用。但是,这样,项目成本人为地高了,而且被夸大了。如果严格执行,则可能涉及卖方虚假的增值税专用发票。风险很高。对于买方而言,一党开明,一党被错误地使用,并且没有风险。

这只是“字眼的刀”。鸵鸟会把它埋在头上,每个人都会忽略它。没听过一句话吗? “摆脱困境,我迟早会偿还”,但是时间还没有到。

智慧来源的最终建议是合理合理地使用税法赋予的权利。在一定程度上,通过事先的总体规划,减少风险和税收负担是正确的方法!